Im Jahr 2015 wurde mit § 556d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Mietpreisbremse eingeführt. Seitdem ist sie mehrmals verlängert worden, so auch in 2020. Diese Verlängerung hat eine Vermieterin erst vor den Fachgerichten und nach ihrem dortigen Scheitern in Karlsruhe angegriffen – jedoch auch dort ohne Erfolg.

Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat die Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Mit dieser hatte sich die Vermieterin einer in Berlin gelegenen Wohnung mittelbar gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn sowie die auf dieser Grundlage vom Senat von Berlin erlassene Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 gewendet.

Die Verfassungsbeschwerde blieb ohne Erfolg. Weder die mittelbar angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn (Mietpreisbremse) noch die Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin aus dem Jahr 2020 verletzten die Vermieterin in ihren Grundrechten. Das BVerfG knüpft hierbei an seine Erwägungen aus dem Beschluss vom 18.07.2019 (1 BvL 1/18, 1 BvR 1595/18, 1 BvL 4/18) an. Danach waren die durch die Einführung der Mietpreisbremse im Jahr 2015 bewirkten Grundrechtseingriffe gerechtfertigt. Das BVerfG meint, auch die seitdem festzustellenden Entwicklungen führten zu keinem anderen Abwägungsergebnis.

Die Begrenzung der zulässigen Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten verfolge legitime Ziele und sei zu deren Erreichung geeignet und erforderlich. Insbesondere ändere es an der Eignung der Mietenregulierung nichts, dass die gesetzlich zulässige Miethöhe oft nicht eingehalten werde. Allein der Umstand, dass gesetzliche Vorgaben in der Praxis nicht umfassend befolgt werden, stelle die grundsätzliche Eignung einer Maßnahme nicht in Frage.

Die angegriffene Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten ist für das BVerfG auch verhältnismäßig im engeren Sinne.

Die Mietpreisbremse greife nicht schwerwiegend in die Eigentumsfreiheit der zur Vermietung bereiten Eigentümer ein. Artikel 14 Absatz 1 des Grundgesetzes schütze von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums, betont das BVerfG. Die Miethöhenregulierung solle insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf eine bestehende Mangelsituation und eine daraus resultierende für Vermietende günstige Marktentwicklung zurückzuführen sind. Eine solche Nutzung des Eigentums genieße im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die hierauf angewiesenen Menschen schon keinen verfassungsrechtlichen Schutz.

Mildernd wirke zudem, dass keine absolute Höchstgrenze vorgegeben werde, die von der auf dem unregulierten Markt erzielbaren Miete vollständig entkoppelt wäre. Zwar sei insoweit zu berücksichtigen, dass in die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten zunehmend solche Mieten einfließen, die nicht die am unregulierten Markt erzielbare Höhe widerspiegeln, sondern bereits selbst unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart wurden. Laut BVerfG handelt es sich aber gleichwohl noch immer um eine am Markt grundsätzlich orientierte Vergleichsmiete, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicherstellen werde.

Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümer von Wohnraum stünden berechtigte Interessen insbesondere Wohnungssuchender sowie gewichtige Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trage mit der Regulierung der Miethöhe einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch den hohen Bedarf und das knappe Angebot an Mietwohnungen entsteht.

Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums hält das BVerfG den in § 556d BGB in der Fassung aus dem Jahr 2020 gefundenen Ausgleich für nicht unangemessen – auch mit Blick auf die ermöglichte Verlängerung der Miethöhenregulierung um weitere fünf Jahre. Insbesondere sichere die Verordnungsermächtigung in Absatz 2 weiterhin ab, dass die Miethöhenregulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den gesetzgeberischen Zielen gebotene Maß hinausgeht. Anders als bei unbefristeten Regelungen sei der die Mietenregulierung erst aktivierende Verordnungsgeber gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer (weiteren) Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung hinreichend zu begründen.

Auch mit Blick auf die Grundsätze der Rechtssicherheit und des Vertrauensschutzes begegne die Verlängerung der Miethöhenregulierung keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. Allein aus dem Umstand, dass die Begrenzung der Miethöhe bei Mietbeginn ursprünglich auf fünf Jahre befristet eingeführt wurde, lasse sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von zur Wiedervermietung von Wohnungen bereiten Vermieterinnen und Vermietern ableiten. Dies gelte auch, soweit bereits vor Inkrafttreten des Gesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form der Staffelmieten betroffen sind.

Und schließlich sei auch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 mit der Verfassung vereinbar. Insbesondere habe der Senat von Berlin eine Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Berliner Stadtgebiet und ihre Befristung auf die höchstmögliche Dauer von fünf Jahren im Rahmen seines vom Gesetzgeber delegierten Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.

Bundesverfassungsgericht, Beschluss vom 08.01.2026, 1 BvR 183/25